在中国历史上，股市有过几次大牛市，也有过几次大熊市，牛市之后就是熊市。
反观房地产行业，虽然也会下跌，但跌幅不像股市那种大跌，而且趋势是持续上升的。
在中国历史上，股市有过几次大牛市，也有过几次大熊市，牛市之后就是熊市。
反观房地产行业，虽然也会下跌，但跌幅不像股市那种大跌，而且趋势是持续上升的。
为什么？
想找到原因，首先还是要看股市与房地产市场的供需关系。
股市的需求就是资金想通过股市赚钱，一旦预期不赚钱了，就会蜂拥而逃；房地产市场的支撑需求是居住需求，简单的概括是刚需与改善需求，以及投资需求，当大家预期房地产市场不赚钱了，投资性需求会出逃，但支撑需求仍在，所以会跌但跌幅有限，中国几十年城镇化持续创造着支撑性需求。
那么，再看股市与房地产市场的决定性因素各是什么？
首先，股市供给是股票，中国的股票总数相对稳定，进来的不多，出去的也不多，股市需求呢，就是资金想通过股市赚钱。这样，在供给相对稳定的情况下，需求越旺盛，平均股价越高，而需求的决定因素是什么？货币量。货币量大时，大家预期货币会流入股市，股票会涨，大家就会买股票，股市就涨的更凶。货币量由什么因素决定？国内货币政策与国际货币政策。国内货币政策一般是指央行的货币政策，如常见的调整存款准备金率、逆周期调控政策（麻辣粉，酸辣粉等）、基准利率调整（加息降息），以及货币传疏通道，国外的主要看美国的货币政策，如存款准备金率调整、贴现率调整、缩表扩表、加息降息，货币传疏通道等。那么影响国内国外货币政策的决定因素是什么呢？是本国的经济环境。以中国来说，选择紧缩的货币政策还是宽松的货币政策取决于当时国民经济的主要矛盾，2017-2018年，中央认为经济杠杆率高是当时经济的最紧迫问题，有可能引起经济金融系统性风险，因此为此制定了迅猛的去杠杆措施，切断了很多货币传输通道，直接引起市场货币紧缩。2018-2019，经济下行压力成为经济的主要矛盾，中央制定了一系列刺激政策，如鼓励中小民企发展、财政支出稳基建、减税降费，而激活市场活力的一个基础就是货币需要宽松。
所以我们看到，股市受供给影响较小，主要受需求影响，需求主要受货币影响。因此分析股市怎么样，首先看本国经济当前主要矛盾是什么，进而判断政府采取什么样的货币政策，且需对国际货币政策考量，最终行成对股市的判断。举例说明，为什么2019年一季度经济超预期，股市反而反应为下跌，就是因为经济好了，大家预期货币政策就不会那么宽松。
房地产市场的决定性因素同样在于需求，因为供给端是受政府控制的，且地方政府
希望房价和土地价格能够不断增长。房地产的需求就是人口，人口流入的地方需求大，人口流出的地方需求小。
所以分析中国房地产市场，核心在于看人口数、人口比例以及人口流向。人口数就是看中国人口数是增是减，或者增速是增是减。人口比例是指中国人口结构，中国老龄化趋势越来越明显，老年人多了，房子需求就会下降。我认为人口因素里边最核心的还是人口流向，未来中国的经济分布肯定是以核心区域带、城市圈为主，例如京津冀、长三角、环渤海、大湾区，以及以二线主要城市散发的城市圈等。这些地方是人口持续流入地区，需求持续旺盛，所以看好经济核心与区域核心地区房地产市场，看空四线城市房地产市场。
货币不是房地产市场的决定因素，但是也起到了催化剂的作用。
北京房地产，从核心的供需角度看，土地储备越来越少意味着供给越来越少，而需求随着人口流入持续增加，北京的房地产有泡沫吗？未必有。
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